近日，据媒体报道，长沙城市总体规划（2017-2035）已经编制完成。到2035年，长沙将拥有1200万人口，将建设六大城市副中心。
那么长沙未来的市中心在哪里呢?还会是在拥堵的五一广场吗？
2019年长沙市政府工作报告指出，40年来，长沙城市建成区面积扩大8倍，由“五一路时代”迈入“湘江时代”，开拓了“一江两岸、比翼齐飞”的城市新格局，跻身国内新一线城市。
有观察人士认为，对于长江经济带沿线各大城市而言，沿水路发展是发展历史趋势，迎来湘江时代的长沙未来的市中心大趋势是在长沙湘江发展轴的轴心，湘江西岸的滨江新城。
重新定义的中心地位
传统意义的市中心，即为一个城市商业最为繁荣，写字楼林立，大量消费人群，高收入人群聚集，交通系统发达，资金流动最为频繁的集中之地。
还有一个最直观的评价的标准，就是城市房价最贵的区域。比如上海的陆家嘴。受经济要素支配，这些地方的土地自然寸土纯金。“地段地段地段！”购房者很清楚，好的地段才有它的价值。
对于长沙而言，长期以来，五一商圈一直是市中心的代名词。因历史悠久、交通便利、人口集中、消费惯性等因素，使得它成为长沙最为成熟的商圈，早些年，还因临近长沙市政府对人流量形成了绝对优势。
湘江自南向北穿越长沙城，河东、河西将这座山水洲城从地理形态分开。河东商业发达，几十年来，五一商圈，东塘商圈，红星商圈，伍家岭商圈，遍地开花，河西自然景观优越，人文荟萃，高校云集，“西文东市”成为长沙城市空间的基本格局。
20世纪初，长沙市政府办公地址西迁，对河西版块的发展有强烈的带动作用。而河东老城区发展潜力，则有待进一步激活，河东各类商圈的固化，则意味着其自我更新能力的减弱。
2010年，滨江新城横空出世，定位为以现代金融、商务功能为核心，以文化、休闲、旅游综合商圈为驱动引擎，以都市居住为依托的复合型新都会中心。
当年修订的《长沙市城市总体规划（2003—2020）》中将五一商圈和市府板块规划为长沙的两个“城市主中心”，滨江新城是市府CBD的核心。当即有人预言，还是一张白纸的滨江新城将成为对抗“五一中心”，抢夺流量的强劲对手。
这种判断背后的基础是“城市向西”和“沿江发展”策略的交汇点。2015年，湘江新区落至长沙，其成为中国第12个、中部地区首个国家级新区，打造高端产业核心增长极，创新创业领航区，新型城镇化示范区，成为长沙发展的重中之重。设立和建设湘江新区，是打造“一带一路”核心增长极的重大举措，也是推动长沙在更高起点上融入“一带一路”和长江经济带等国家战略的重要平台。
湘江西岸从南向北，从大王山板块，洋湖板块，到滨江新城，到南部的月亮岛板块，滨水新城，大有当年东岸开疆拓土的气势。
2019年，长沙市政府工作报告中第一次有了这样的描述，长沙的发展已经从“五一路时代”进入“湘江时代”。而滨江新城正处于湘江西岸经济发展走廊的中心地带。
从地理位置看，湘江从长沙的二环中间穿过，如果将二环看成一个大圆圈，河西的岳麓大道和河东的三一大道组成的纵轴与湘江这条横轴成了圆圈的对称轴，滨江新城则处于两轴交汇的轴心。
从几何位置看，滨江新城也几乎成了和五一商圈呈对称位置，共同构成了长沙的一环线，其最南端距离五一商圈约2公里左右。
观察很多二线城市发展的发展规律可以看出，在所有新区中，毗邻老中心城区的新区发展动力是最为抢眼的，原因在于，一方面新区的起点更高，从布局上可以更加高大上，另一方面，从接近性来讲，最方便老城区的人口和商业资源的转移。
金融、商业的发展将奠定滨江新城的中心地位
任何新区的发展，没有产业和商业的支撑，对人口的集聚效应就会成为一纸空谈。
滨江新城被长沙高新区、岳麓高新区、望城高新区、宁乡区经开区、宁乡高新区（五大园区）环伺，毗邻“双创”重镇岳麓山国家科教城，其成为滨江新城人口聚集的大后方。
实体经济发展绝离不开金融行业的支撑，经济是肌体，金融是血脉，两者共生共荣。但在长沙，多区发展金融中心，造成资源浪费，竞争无序，建设一个突出资本助力，构建支撑体系的全新金融中心势在必行。
这一重任压在了以金融商务为核心功能的滨江新区板块上。
被定义为中部“陆家嘴”的湖南金融中心成为近几年来滨江新城发展不可不提的重头戏。
湖南金融中心位于滨江新城的核心区，是由政府主导，长沙先导投资控股集团开发运营，将促进湘江新区到2020年金融业增加值占GDP比重由2015年的4.7%提高至10%。但其战略地位远不止不如如此。
省政府会议纪要（湘府阅【2016】53号）首次提出湖南金融中心定位，明确为湖南唯一省级金融中心，并将其努力建成为立足中部、辐射西部的全国区域性金融中心。此后几年的湖南政府工作报告中都提到，“要加快湖南金融中心建设”。
省委、省政府明确指出，“要集全省之力，把湖南湘江新区滨江金融中心打造成唯一省级金融中心，乃至区域性金融中心。”
政府的各种优惠政策，积极招商引资让湖南金融中心飞速崛起。短短三年时间，湖南金融中心入驻长沙银行、农业银行、民生银行、民生银行、浦发银行、广发银行、平安银行各类金融机构及配套企业300余家，“总部经济”效应凸显。
其中，省级以上持牌金融机构25家（法人4家），金融科技及配套企业10家，基金机构220家。各类机构总注册资本金360亿元，基金管理规模2025亿元。银行、证券、期货、保险、保险经纪、第三方支付、基金、商业保理、律师事务所、金融科技等10多种金融业态集聚，直接融资、间接融资工具更加丰富，服务实体经济的手段更加多元化，金融产业生态更加完善。
同时，其将加快导入互联网金融、消费金融、小贷公司、担保公司及资产管理公司等新兴金融业态，聚焦科技普惠金融，积极对接协会、法务、会计、培训等金融服务配套机构，打造完整的金融全产业链。
2018年前三季度湖南金融中心实现全口径税收首次突破10亿元，是岳麓区2017年全年金融业税收的2倍，银行、消费金融、融资租赁成为纳税主力军，金融业成为了新区税收收入的主要增长点。
2019年两会期间，长沙政府工作报告再次指出，将加快湖南金融中心建设，进一步完善基础设施和公共服务，新引进金融科技领军企业、大型金融机构、基金机构不少于100家，完成投资45亿元以上。
致力于打造中部基金聚集高地的湘江基金小镇同样位于滨江新区的沿江核心位置，其围绕服务实体经济，防控金融风险、深化金融改革3项工作，打造私募股权基金全链条服务平台。已入驻包括美团B2B业务湖南总部，腾讯旗下财付通湖南分公司等金融机构270家，资产管理规模2038亿元，13栋主体建筑有望在今年6月交付。
未来几年将迎来井喷式发展，
但仍处于价值洼地
金融产业聚集之地，也是高收入和高消费人群聚集地，往往商业配套极为完善，地段极为稀缺的黄金地块。湖南金融中心站在“巨人”滨江新城肩上发展强劲，其为实体经济服务，同时将成为促进区域经济一体化的助推器，滨江新城内的商业形态也初具规模。
河西第一高楼落子滨江，渔人码头、奥克斯广场、保利商业综合体、湘江玖号、沃尔玛山姆会员店、凯德壹中心等大型商场陆续入驻，对选址极为严苛的国际高端酒店温德姆湘江豪生酒店已正式开业，JW万豪、世茂希尔顿、雅诗阁等高端酒店也加快推进，其中世茂希尔顿酒店预计2020年开业，JW万豪酒店预计2021年开业，德国、法国、瑞士、匈牙利、荷兰5个签证中心助推金融力量“扬帆出海”……未来三年，滨江新城商圈将更加值得期待。
当一家家金融机构抢滩入驻，一栋栋高端商务写字楼拔地而起，各大商业巨头在此布局，众多品质楼盘的业主入住，片区的经济、人流、消费等将引来井喷式的高速发展。再借助绝佳的自然资源和公共配套，可以预计的是，未来的滨江新城不再将是简单的CBD，而是将形成不仅包含金融以及商业服务业，还具有旅游休闲，购物消费，文化娱乐，体育健身为一体的极具人口吸附力的大型中央活动区（CAZ）。
但一个值得关注的现象是，滨江新城这块寸土寸金的位置依旧处于价值洼地，这与长沙市政府近年来稳控房地产市场的决心有关。土地竞拍熔断机制、“限房价、竞地价”政策的出台让对市场极为敏锐的房地产商出手更加谨慎。
而反观滨江新城，由于整个板块可用于开发的土地已经所剩无几，并且对于开发商的开发实力要求也非常高，但每次一个地块的推出经常引发“群雄逐鹿”的局面，最新的一块双限地以12900元每平（毛坯）的价格诞生在滨江板块，最终花落谁家尚不得知。
在市场方面，由于政府限价措施的出台，整个滨江板块的新住宅价格与其他板块的差距并未明显拉开。在2018年，滨江新城也诞生了不少的“网红”楼盘，出现“一票难求”的局面。
随着滨江区域先建成楼盘项目的售罄和收尾，目前纵观整个滨江板块，可供销售的新楼盘将进一步成为稀缺产品。比如位于滨江新城核心区域，金融中心中轴线上的龙湖春江郦城，该项目由全国品牌前十的龙湖地产和滨江区域的一级土地运营商先导控股和梦想置业联合开发的综合大盘，自带5万方商业步行街、17万方精品商务集群。由于此项目是一个地铁口限价盘，开盘后或再现“哄抢”局面。
今年已经是滨江新城开发的第十年，可以预见的是，随着湖南金融中心的崛起，各类在建商业项目的陆续建成，地铁4号线等交通项目的拉通，滨江新城这个长沙新中心的能量将在未来几年进一步释放。
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