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　　中国新报湖南讯 （记者　陈斌）裕华名苑小区位于长沙雨花区东塘，去年，小区成立了首届业委会，为了更好地管理小区，在借鉴其他优秀小区的管理经验后，小区业委会召开了业主代表大会，决定成立“自管”小区。

　　谁也没有想到，代表大部分业主利益的自管模式却遭到了一部分业主的抵触，有3名“业主”认为自管模式侵犯了自己的“权益”，一纸诉状起诉到雨花区人民法院，2021年1月26日下午，这起业主起诉业委会的官司，在雨花区法院进行了一审开庭。

原告3业主缺席庭审现场，诉讼代理人法庭质疑

　　3名业主分别为袁某某、赵某和刘某某，虽然3业主没有出庭，但是受其委托，来了两名女律师出庭，而被告——业主委员会并没有聘请律师，而是由一名律师身份的业委会成员彭某和顾问——东成大厦业委会主任谈俊出庭应辩。

　　在起诉状中，3原告希望法院撤销“长沙市雨花区裕华名苑业主大会”、并撤销“自管物业”。

　　3名业主在起诉状中称：他们均系裕华名苑小区业主。长沙市雨花区裕华名苑业委会于2020年11月20日至27日组织召开了小区2020年第一次业主大会，并于2020年11月30日发布公告称，表决结果决定成立属于全体业主的物业公司，聘请物业项目经理实行业主自行管理物业。
3人认为该一决定违反法律规定。侵害业主合法权益，依法应予撤销。

　　“成立物业公司”“聘请物业项目经理”属于经营性行为，也与物业管理无关。根据《物权法》第76条，《物业管理条例》第十一条，《湖南省物业管理条例》第十五条之规定，不属于业主大会决定的事项。

　　根据《物业管理条例》第十五条，《湖南省物业管理条例》第二十条之规定，也不属于业主委员会决定的事项，《物业管理条例》第十九条明确规定，业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。因此，前述决定超越法定职权，明显违规。

　　最重要的，‘该决定无法执行’，该决定其中一项内容是“成立属于全体业主的物业公司”，裕华名苑小区共有业主562户。

　　抛开超越职权不谈，有限公司最多只能有50名股东，股份有限公司最多只能有200名股东，事实上，无法成立属于全体业主的物业公司。况且，此前已有业主明确反对，并声明该决定对其不产生约束力，即反对的业主不可能主动或被动成为公司股东，所以，该决定根本无法执行。

　　另外，业委会擅自成立自管小区也严重损害原告等业主的合法权益。剥夺了原告享受物业服务企业提供服务的权利。

　　物业管理属于专业性较强的工作，裕华名苑业委会一旦接管，但又没有能力管理好小区物业，留给广大业主的将是一个烂摊子，小区物业管理出了问题，小区业主将终日不得安宁。
为维护原告等业主的合法权益，还裕华名苑小区一个舒适‘安宁的环境，特向人民法院提起诉讼，请依法作出公正判决。

业委会：自管模式是多数业主的选择

小区出委会在法庭应诉

　　针对袁某某、赵某、刘某某三业主的起诉状，被告——小区业委会进行了如下辩护：

　　一、原告起诉裕华名苑小区业主大会、业主委员会的诉讼主体对象错误、逻辑概念混淆不清，请求予以驳回。

　　起诉书中原告称:“长沙市雨花区裕华名苑业主委员会(以下简称裕华名苑业委会)于2020年11月20日至27日，组织召开了小区第一次业主大会，并于同年11月30日发布公告称，表决结果决定成立属于全体业主的物业公司、聘请物业项目经理实行业主自行管理物业”。

　　1、原告明明知道本小区决定业主自行管理本小区物业，是根据《物权法》第七十六条召开业主大会投票表决，行使的是业主共同决定权，并非业主大会、业主委员会的决定，因此，原告诉讼裕华名苑业主大会、业委会主体对象明显错误。

　　2、成立属于全体业主的物业公司，聘请物业项目经理实行业主自行管理本小区物业的决定，不是长沙市雨花区裕华名苑小区业主大会作出的决定，也不是业主委员会作出的决定，是召开业主大会，经业主投票表决，是业主共同意愿的真实表示，是根据《物权法》第七十六条行使业主共同决定权；原告对设立业主大会(组织、机构)与召开业主大会(行使业主共同决定权)两者性质根本不同的区别，完全对两者之间的关系处于逻辑概念混淆不清。

原告方诉讼代理人

　　二、业主自行管理本小区物业有法律依据

　　1、《物权法》第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。该法律规定业主通过召开业主大会表决，以少数服从多数的原则决定小区物业管理的模式，可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。因此，裕华名苑小区业主通过召开业主大会表决决定本小区自行管理有法可依。

　　需要说明的是，召开业主大会投票表决时，原告并没有提出反对意见。并且，原告也没有证据证明自身利益受到实质性侵害。

　　2、《物权法》第八十一条特别强调:“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。” 裕华名苑业主通过召开业主大会共同决定，不选择聘请外来物业企业，选择自行管理本小区物业是法律授予业主的权利，并且，之前的前期物业是建设单位聘请的物业服务企业，业主有权依法更换。

　　召开业主大会表决内容“成立属于全体业主的物业公司，聘请项目经理实行业主自行管理物业/选聘物业公司管理小区物业。”的选项中，众业主决定选择了“成立属于全体业主的物业公司，聘请项目经理实行业主自行管理物业。”没有选择外聘物业企业。

　　三、裕华名苑小区工商注册自管物业公司合法没有法律禁止

　　1、《中华人民共和国公司法》《公司登记管理条例》规定有限责任公司工商注册登记人数不超过五十人，推荐部分业主代表进行工商注册登记，其他人是实际意义上的隐形股东，并不违反公司登记规定，更没有法律禁止。如果违反规定，也应当由市场监督管理局负责处理，不属于本案审理范畴，更何况召开业主大会投票表决时，原告并没有提出反对意见，即使提出反对意见，也得遵守以少数服从多数的原则。

　　2、通过召开业主大会，业主共同决定“成立属于全体业主的物业公司，聘请项目经理实行业主自行管理物业”。为了依法依规落实《物权法》第八十一条业主自行管理小区，需要设立具有法人资格实体机构进行管理，而业主大会、业主委员会属于非法人组织。如果不办理工商注册业主自管的物业公司采用企业形式管理小区，请问原告：怎么落实《物权法》第八十一条业主自行管理小区？怎么签订用工合同？怎么签订分包合同？怎么给员工买五险？怎么按章纳税?怎么进行内部有效管理？……。

　　四、开发商聘请的物业企业对抗业主的共同决定拒不撤离本小区违法

　　 1、原告诉称业主委员会组织人员强占物业服务中心。原告明明知道众业主共同做出的决定，并且没有投反对票，业主委员会执行业主的共同决定，两次通知前期物业公司撤离本小区，而前期物业公司违反《物权法》拒不撤离本小区，本届业委会已经对吉屋物业公司的违法行为进行了举报。
原告不谴责吉屋物业公司拒不撤离本小区的违法行为，反而谴责广大业主的共同决定，包括谴责业主委员会都是在颠倒是非混淆黑白。

　　五、是开发商聘请的前期物业公司把小区搞成了烂摊子

　　原告担心自管小区成为烂摊子没有事实依据。目前长沙有30多个自管小区，新闻媒体常有报道。答辩人认为:原告担心“烂摊子”是不正常的癔想。确确相反，正因为开发商聘请的前期物业公司只顾收钱，把咱们小区搞成了烂摊子，广大业主才因此选择了自行管理本小区物业。小区自管是《物权法》《民法典》认可的，以少数服从多数共同决定本小区业主自行管理有法可依，因此，原告应当服从多数人的决定。

　　综上所述，原告诉讼主体对象错误、概念混淆不清，请求驳回原告的诉讼请求。

　　由于此事较为复杂，法院没有当庭作出宣判！